【房產小知識】第一戶辦理夫妻共有制(聯名登記),第二戶夫妻兩人皆失去「首購」資格!「夫妻贈與」實測?!


 

忽然間,接到銀行的電話:「小姐,你可以來辦貸款囉!」

呼….最近為了貸款的部分,忙到焦頭爛額,做了許多功課,

只因為我們當時買起家厝時沒有想太多,覺得好像也沒什麼差..於是當年起家厝選擇登記了夫妻共有制(聯名登記)…

以至於現在兩人名下都有房(因為是夫妻共有聯名登記嘛)!!!

所以這次買了新房… 兩個人都失去了銀行自己的「首購」資格。

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第一戶辦理夫妻共有制(聯名登記),第二戶夫妻兩人皆失去首購資格

之前在粉絲團跟大家分享過,但.. 如果不是最近有買房,或是有刻意關注消息的話可能會不知道!

好巧不巧,央行近年來持續在修改政策! 第一波、第二波一直到現在好像已經到第五波?!

一直到今年四月,我們辦理貸款前… 發現政府似乎「又」改政策了!!!

影響到我們的是,我們因為起家厝辦理了夫妻共有制,所以夫妻兩人都失去了所謂「首購」的資格…

※這裡指的「首購」非政府的首購,非什麼青年安心貸款那種首購! 指的是每間銀行自己的首購利率喔!

 

「首購」與「非首購」的差異

那失去了首購資格會怎麼樣呢???

我們問了許多銀行,第二戶與首購最主要會差在貸款成數有無寬限期房貸利率

第二戶房貸利率一定會比銀行自己的首購利率再高一點,

更別說是第二戶貸款成數、寬限期部分都可能會受影響….

雖然!!! 有些人說,利率是看銀行給不給你! 看你有沒有特殊資格或條件可以談到好利率,

但我們是一般人,在正常管道下,每間銀行都說目前政府盯很嚴,第二戶就是一定會比第一戶利率高!

所以…… 當時真的很後悔第一戶辦了夫妻共有制(聯名登記)XD

 

如何解套?

跟我們一樣情況的人不算少,但是實際上好像也查不太到其他人實際辦理成功的資料!

不過,自從我們在粉絲團跟大家分享這個困擾之後.. 有許多人一一傳訊息跟我們交流,

所以整理了以下,「應該」可以順利解套的方案給大家參考。

1.許多人買第二間房,大多是想「以小換大」,這時可以先把第一棟房賣掉,這樣子名下無房就是首購了。(但要空窗期要住哪?!……)

2.如果有錢的話…先清償第一棟的貸款,把貸款全部一次還完。只要名下沒貸款,在許多銀行的認知裡你第二戶就算首購。(這方案挺困難XD)

3.花點錢辦理「夫妻贈與」,將夫妻共同持有的第一棟房,過戶給其中一人,這樣另一人名下沒房就有首購資格了!

據我們做功課後了解,目前聯徵中心查是否「名下有房」,是指和銀行是否有房貸,若是已經還清者,屬名下無房貸,就非屬央行第二戶貸款定義。

相關新聞資料參考:換屋族免驚!央行喊限縮第二戶房貸年限 銀行提兩招解

 

關於「夫妻贈與」實際申請分享

先跟大家說結論,以上三點我說的都是「有可能(不一定)」可以解套的方式,

實際上大家執行前還是先問問自己要貸款的銀行,以及當下的修法狀況為主。

我們這次辦理「夫妻贈與」後,最後第二戶房子成功有了「首購」資格了!!!

 

先感謝當我們在粉絲團提出疑惑後,

有許多熱心朋友,告訴我們許多辦理的方式!!! 讓我們可以持續做功課之後去試試看!

真的超級感謝!

我們當下馬上連繫了幾間我們準備辦理房貸的銀行,

感謝我們的行員很熱心跟我們討論這些細節,並協助詢問是否可行~

最後結論是,基本上應該可行,於是我們就開始去辦理夫妻贈與!!!

 

如何辦理夫妻贈與呢?

這些細節很繁瑣,但如果有時間的人可以自己辦理,可以省下一點摳摳,

不過…在現階段我們比較忙碌的狀況下,我們是選擇直接找代書協助辦理。

 

 

1.尋找合適的代書/詢問報價這部分我們是直接找認識的代書協助處理。代書有和我們講解,辦理贈與的部分需要規費、印花、契稅、代書費

(先提供房子資料給代書,代書會先算大概的金額報價,所以我們是辦理之前就知道大概總金額)

2.辦理印鑑證明接著,代書會開始跑流程,我們需要做的事,是先去戶政事務所辦理「印鑑證明正本」。

攜帶印章、身分證,本人到戶政事務所櫃台辦理,用途選擇不動產登記。費用:約20 元的作業費用

印鑑證明是什麼?印鑑證明簡單來說就是幫你的印章跟你本人「綁定」,讓這顆印章在各種正式文件上面可以代表你本人的身份來做認證,所以在申請貸款、房屋買賣時也都會用到,而且申請非常簡單也很便宜,不過有設定時效性要注意。

3.帶相關資料找代書:攜帶夫妻兩人的土地、建物權狀正本、身分證、普通章,還有要轉移房產人的印鑑證明正本、印鑑章,還有今年的房屋稅單(要已繳納的)。 當場代書會協助請我們簽名與蓋章。

4.完成:等待代書跑完流程,就完成囉!!! 從給資料道辦理完成我們作業時間約2周左右辦理完成。

 

這是我們去戶政事務所辦理「印鑑證明正本」的情況,整個流程蠻快的,約10分鐘完成!

 

一張證明20元~

 

這張是我們這次請代書辦理所花費的費用明細,約將近4萬元。

相關規費約27000左右,代書費12000~

所以有時間的朋友想嘗試自己跑約可以省下1萬多塊~XD

 

代書會通知我們去取回所有的收據、明細,還有變更後的土地權狀、建物所有權狀!

最大的差別就是原本土地權狀、建物權狀各式兩張,會變成各一張,

每次收到稅單都會PO一下粉絲團,之前夫妻共有(聯名登記)時稅單來,本來就是 地價稅*2、房屋稅*2,不是有兩間房拉!!XD

 

由於我們找的代書和銀行都是配合的,所以這時代書就主動聯繫我們要辦理的銀行,

銀行也同步幫我們送件審核!

這時~很幸運的得到結果,我們有順利拿到首購資格!!!!

 

結論

耶,終於,貸款終於順利辦過啦!!! 整個痛哭流涕~(誇飾)

因為在辦理的同時,有聽到政府不斷又有討論要修法的消息…

不過我們順利辦完拉~~~(灑花)

 

哀,想想當年買起家厝時,以為「夫妻共有制(聯名登記)」這個沒什麼差,

當時只是單純不知道要登記誰的名字,想說那就乾脆來一下「夫妻共有制(聯名登記)」好了XDDD

沒想到…. N年後的現在真的大大大困擾啊!

人生有很多事情很難說,你也不知道將來會不會有一天要以小換大,或是買第二間房?

所以建議人生第一次買房的朋友,這個部份真的要好好深思熟慮一下!

畢竟辦理夫妻贈與,雖然不用贈與稅.. 但是其他相關費用加起來也要幾萬元呢!!!

 

題外話:關於地價稅

阿阿阿,我天真的以為…夫妻倆名下一人一間房,可以一人一個戶口,都可以屬於「自用住宅」。

沒想到這天代書提醒我…我才發現……… 夫妻倆名下只能有一間是自用住宅(地價稅的部分)啊!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

「夫妻持有房屋用優惠稅率 一處為限」

嗯嗯嗯…這是我現在才發現的事…XDDDD

地價稅是不是自用也是差很多啊!!

這部分可以參考我的舊文~~~

結果我發現我之前就整理過表格,只是我自己忘啦….

舊文參考:【實用】可怕的房屋稅來了,買房的朋友記得申請自住屋稅率!!房屋稅、地價稅都差很多喔!

 

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