【房產小知識】第一戶辦理夫妻共有制(聯名登記)，第二戶夫妻兩人皆失去「首購」資格！「夫妻贈與」實測?！
忽然間，接到銀行的電話：「小姐，你可以來辦貸款囉！」。
呼….最近為了貸款的部分，忙到焦頭爛額，做了許多功課，
只因為我們當時買起家厝時沒有想太多，覺得好像也沒什麼差..於是當年起家厝選擇登記了夫妻共有制(聯名登記)…
以至於現在兩人名下都有房(因為是夫妻共有聯名登記嘛)!!!
所以這次買了新房… 兩個人都失去了銀行自己的「首購」資格。
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第一戶辦理夫妻共有制(聯名登記)，第二戶夫妻兩人皆失去首購資格
之前在粉絲團跟大家分享過，但.. 如果不是最近有買房，或是有刻意關注消息的話可能會不知道!
好巧不巧，央行近年來持續在修改政策! 第一波、第二波一直到現在好像已經到第五波?!
一直到今年四月，我們辦理貸款前… 發現政府似乎「又」改政策了!!!
影響到我們的是，我們因為起家厝辦理了夫妻共有制，所以夫妻兩人都失去了所謂「首購」的資格…
※這裡指的「首購」非政府的首購，非什麼青年安心貸款那種首購! 指的是每間銀行自己的首購利率喔!
「首購」與「非首購」的差異
那失去了首購資格會怎麼樣呢???
我們問了許多銀行，第二戶與首購最主要會差在貸款成數、有無寬限期、房貸利率。
第二戶房貸利率一定會比銀行自己的首購利率再高一點，
更別說是第二戶貸款成數、寬限期部分都可能會受影響….
雖然!!! 有些人說，利率是看銀行給不給你! 看你有沒有特殊資格或條件可以談到好利率，
但我們是一般人，在正常管道下，每間銀行都說目前政府盯很嚴，第二戶就是一定會比第一戶利率高!
所以…… 當時真的很後悔第一戶辦了夫妻共有制(聯名登記)XD
如何解套?
跟我們一樣情況的人不算少，但是實際上好像也查不太到其他人實際辦理成功的資料!
不過，自從我們在粉絲團跟大家分享這個困擾之後.. 有許多人一一傳訊息跟我們交流，
所以整理了以下，「應該」可以順利解套的方案給大家參考。
1.許多人買第二間房，大多是想「以小換大」，這時可以先把第一棟房賣掉，這樣子名下無房就是首購了。(但要空窗期要住哪?!……)
2.如果有錢的話…先清償第一棟的貸款，把貸款全部一次還完。只要名下沒貸款，在許多銀行的認知裡你第二戶就算首購。(這方案挺困難XD)
3.花點錢辦理「夫妻贈與」，將夫妻共同持有的第一棟房，過戶給其中一人，這樣另一人名下沒房就有首購資格了!
據我們做功課後了解，目前聯徵中心查是否「名下有房」，是指和銀行是否有房貸，若是已經還清者，屬名下無房貸，就非屬央行第二戶貸款定義。
相關新聞資料參考：換屋族免驚！央行喊限縮第二戶房貸年限 銀行提兩招解
關於「夫妻贈與」實際申請分享
先跟大家說結論，以上三點我說的都是「有可能(不一定)」可以解套的方式，
實際上大家執行前還是先問問自己要貸款的銀行，以及當下的修法狀況為主。
我們這次辦理「夫妻贈與」後，最後第二戶房子成功有了「首購」資格了!!!
先感謝當我們在粉絲團提出疑惑後，
有許多熱心朋友，告訴我們許多辦理的方式!!! 讓我們可以持續做功課之後去試試看!
真的超級感謝!
我們當下馬上連繫了幾間我們準備辦理房貸的銀行，
感謝我們的行員很熱心跟我們討論這些細節，並協助詢問是否可行～
最後結論是，基本上應該可行，於是我們就開始去辦理夫妻贈與!!!
如何辦理夫妻贈與呢?
這些細節很繁瑣，但如果有時間的人可以自己辦理，可以省下一點摳摳，
不過…在現階段我們比較忙碌的狀況下，我們是選擇直接找代書協助辦理。
1.尋找合適的代書／詢問報價：這部分我們是直接找認識的代書協助處理。代書有和我們講解，辦理贈與的部分需要規費、印花、契稅、代書費。
(先提供房子資料給代書，代書會先算大概的金額報價，所以我們是辦理之前就知道大概總金額)
2.辦理印鑑證明：接著，代書會開始跑流程，我們需要做的事，是先去戶政事務所辦理「印鑑證明正本」。
攜帶印章、身分證，本人到戶政事務所櫃台辦理，用途選擇不動產登記。費用：約20 元的作業費用
印鑑證明是什麼？印鑑證明簡單來說就是幫你的印章跟你本人「綁定」，讓這顆印章在各種正式文件上面可以代表你本人的身份來做認證，所以在申請貸款、房屋買賣時也都會用到，而且申請非常簡單也很便宜，不過有設定時效性要注意。
3.帶相關資料找代書：攜帶夫妻兩人的土地、建物權狀正本、身分證、普通章，還有要轉移房產人的印鑑證明正本、印鑑章，還有今年的房屋稅單（要已繳納的）。 當場代書會協助請我們簽名與蓋章。
4.完成：等待代書跑完流程，就完成囉!!! 從給資料道辦理完成我們作業時間約2周左右辦理完成。
這是我們去戶政事務所辦理「印鑑證明正本」的情況，整個流程蠻快的，約10分鐘完成!
一張證明20元~
這張是我們這次請代書辦理所花費的費用明細，約將近4萬元。
相關規費約27000左右，代書費12000~
所以有時間的朋友想嘗試自己跑約可以省下1萬多塊~XD
代書會通知我們去取回所有的收據、明細，還有變更後的土地權狀、建物所有權狀!
最大的差別就是原本土地權狀、建物權狀各式兩張，會變成各一張，
每次收到稅單都會PO一下粉絲團，之前夫妻共有(聯名登記)時稅單來，本來就是 地價稅*2、房屋稅*2，不是有兩間房拉!!XD
由於我們找的代書和銀行都是配合的，所以這時代書就主動聯繫我們要辦理的銀行，
銀行也同步幫我們送件審核!
這時~很幸運的得到結果，我們有順利拿到首購資格!!!!
結論
耶，終於，貸款終於順利辦過啦!!! 整個痛哭流涕~(誇飾)
因為在辦理的同時，有聽到政府不斷又有討論要修法的消息…
不過我們順利辦完拉~~~(灑花)
哀，想想當年買起家厝時，以為「夫妻共有制(聯名登記)」這個沒什麼差，
當時只是單純不知道要登記誰的名字，想說那就乾脆來一下「夫妻共有制(聯名登記)」好了XDDD
沒想到…. N年後的現在真的大大大困擾啊!
人生有很多事情很難說，你也不知道將來會不會有一天要以小換大，或是買第二間房?
所以建議人生第一次買房的朋友，這個部份真的要好好深思熟慮一下!
畢竟辦理夫妻贈與，雖然不用贈與稅.. 但是其他相關費用加起來也要幾萬元呢!!!
備註
如果是要以小換大，兩年內要換屋的朋友，須留意一下「重購退稅」的問題喔! 必須沒有要賣房換屋!
因為我們暫時沒有換屋的經驗，所以這部分比較不熟悉，若是兩年內要換屋的朋友，記得留意一下做一下功課!^^
題外話：關於地價稅
阿阿阿，我天真的以為…夫妻倆名下一人一間房，可以一人一個戶口，都可以屬於「自用住宅」。
沒想到這天代書提醒我…我才發現……… 夫妻倆名下只能有一間是自用住宅(地價稅的部分)啊!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
「夫妻持有房屋用優惠稅率 一處為限」
嗯嗯嗯…這是我現在才發現的事…XDDDD
地價稅是不是自用也是差很多啊!!
這部分可以參考我的舊文~~~
結果我發現我之前就整理過表格，只是我自己忘啦….
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